Огиб государственно-частных
мистер. Сильверстян и авторитет порта находятся в тупике, который везут неспособность частным образом финансов офисных башен в ненастную экономику, и тот, который, если нерешен, угрожает сортировать многочисленные компоненты сайта, учитывая его взаимозависимой физической структуры. < / P>
Downtown Downtown в Imbroglio приносит в Glaring View недоумений, общий для общего частного развития в Нью-Йорке, город, где прогресс в масштабных проектах так часто доказывает неуловимый. Свернувшись в сильные экономические времена в рамках агрессивных допущений, соглашения о крупных правительство-администрировали события почти неизбежно востребовались, когда экономика сдвигается, заставляя частным разработчикам петиции государственного сектора для новых уступок или субсидий, чтобы сохранить сделки. Результатом является система, в которой крупные проекты, по-видимому, редко предоставляют общественности стоимость, изначально рекламируемую, по крайней мере, не в рамках временных кадров, однажды воображаемая.
, в то время как Всемирный торговый центр все измеряет экстремальный пример , с множеством других факторов, способствующих беспорядке, этот паттерн появляется снова и снова во взглядах на некоторые из крупнейших проектов в области недвижимости на государственной земле в последние годы.
в Бруклине, на импульве Проект в 4 миллиарда долларов Atlantic Jards, Ratner Developer Forest City Ratner ведет переговоры со множеством агентств, чтобы отложить или уменьшить свои сотни миллионов обязательств в государственный сектор, поскольку жизнеспособность проекта сейчас угрожает. В феврале экономический кризис возглавлял соответствующие компании, чтобы задержать подписание договора на запланированные 15 миллиардов долларов на развитие на западных рельсах, отталкиваясь от начала того, что в конечном итоге составит около 1 миллиарда долларов в аренду. имущество. Янки и Метсы получили одобрение для дополнительных налоговых облигаций в январе, чтобы закончить свои новые стадионы, которые возросли по стоимости.
и, смотрит в себе еще больше, потребовалось более десяти лет, чтобы в конечном итоге было одобрено построить Time Warner CenterНа бывшем месте Колизея, как оригинальный назначенный разработчик, бостонские свойства, неоднократно пытались пересмотреть свой контракт на фоне спада.
Конечно, большая часть тенденции к пересмотру является обязанностью по своей природе вялой структуре на публике Секторная сторона. Сделки часто начинаются, когда экономика сильна; Торговые документы занимают месяцы, чтобы подготовить; Обзор окружающей среды и одобрения могут занять годы. Ограничения и требования прикреплены на протяжении всего, что часто является сильным политическим процессом, поэтому к тому времени, когда разработчик почти готов к построению, поля могут быть тоньше, и экономика вполне может быть кислым.
Seth Pinsky Президент корпорации экономического развития города, заявил, что его агентство имеет многочисленные проекты в трубопроводе, что разработчики вернулись к пересмотру в последние месяцы.
"Первое, что мы слышим, есть, - мы хотим все еще быть Разработчик проекта, но мы не можем сделать это, когда мы обещали, и мы не можем сделать это за сумму денег, которую мы обещали », - сказал он.
В ответ, позиция города Г-н Пинский сказал, что, как правило, было открытостью для распространения обязательств разработчиков в течение более длительного периода времени, но не уменьшая сумму разработчику в конечном итоге.
«Всем нравится идея кого-то другого Для проекта, и, следовательно, в широкой публике, государственно-частные партнерства получили довольно хорошую репутацию », он сказал. «Но когда вы не тратите деньги, и вы полагаетесь на партнера, это неизбежно, что вы отказываетесь от определенного количества рычагов.
MR. Пинский сказал, что город имеет тенденцию структурировать свои предложения, требует значительных инвестиций спереди, предоставляя городское плечо и сделать его дорогим для разработчика, чтобы отказаться от проекта, когда среда изменяется.
"Мы все еще перемещающиеся вперед », - сказал он. «Это так дорого для этих разработчиков, чтобы отказаться от сделок, у них есть стимул для переговоров снас. "
Корпус Всемирного торгового центра - это необычный, который гораздо более сложный, чем типичная сделка, предпринимаемая государством или городом. Была не только экономическая структура Соглашения, построенного на очень агрессивных предположениях - около 7 миллионов квадратных футов офисных площадей, в том числе две башни без арендаторов, было скольжено, чтобы попасть в центр города в то же время - но физическая структура Сделка также оказывается очень проблематичной. (Свойства Silverstein уложили большую часть проблем с финансированием в задержках на задержках порта на сайте, хотя кредитование было напряженным в течение года.)
от 80 футов под землей до первых нескольких этажей Из башен, авторитет порта и г-н Сильверштейн зависит друг от друга для завершения проекта. И если они этого не сделают, весь 16-акровый сайт может перестать функционировать, как запланировано, так как общая инфраструктура, такая как подземная проезжая часть и вентиляция, если бы весь сайт не будет выполнен как минимум до уровня улицы. Таким образом, при этом полномочия порта, зависящий от мистера Сильверстеина для собственных порций сайта, чтобы функционировать, г-н Сильверштейн имеет очень сильную руку в переговорах - позиция, которая едет большую часть нынешнего стельного расчета. Тупик в обращении более типичного проекта общественного развития просто означал бы, что правительство может не принять деньги от частного застройщика в запланированных платежах. Здесь тупик угрожает задержками на решающих элементах части порции порта власти на месте, таких как HUB PATH и парковка автобуса - на нехватке платежей.
Только сколько портал и другие Вставьте, чтобы переместить сайт, является ключевым вопросом, с указанием количества от 1 до 1 миллиарда долларов до 3 миллиардов долларов в финансовой поддержке.
EBRown@observer.com
комментариев